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賃貸人の選び方 家賃の滞納に備える

せっかく投資物件を購入しても、空室が発生した為に賃料が得られず、購入当初に予定していた計画が狂ってしまう事があります。
借入金で投資物件を購入した場合には、当てにしていた賃料を返済に充てる事が出来ず、自己資金で支払いを補わなければならなくなります。
このようなリスクを「空室リスク」と言い、空室の有無に係らず、月々定められた賃料を保証する「家賃保証サービス」を提供してくれる不動産管理会社が最近は増えています。
利回りには2種類
不動産投資の指標となる利回り。どのように利回りを求めるのでしょうか?

表面利回り
不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したもの
     表面利回り=年間総収入÷不動産価格×100

 

実質利回り
不動産購入時と不動産保有時における、それぞれの諸経費を勘案したもの
     実質利回り=(年間収入-保有諸経費)÷(不動産価格+購入諸費用)×100
     保有諸経費とは、保有するためにかかる維持諸経費。固都税や共用部電力料など。
      購入諸費用とは、購入にかかった費用。不動産取得税、消費税など。
そのほかにも、満室想定利回りというものがあります。これは、現在空室があるものの「もし、満室だったら~」と賃料を仮定して利回りを求めたもの。当然、現状とは異なります。
不動産業者が仮定した賃料を払ってくれる入居者が存在するかどうかは、誰にもわからないのです。高い利回りに惑わされることなく、付近の入居率や建物をよく評価して検討する必要があります。